Риелторы рапортуют о выявлении новой тенденции на московском первичном рынке жилья, которая может привести к росту цен на квартиры в новостройках. Наблюдается стремительное сокращение объема предложения новостроек средней стадии готовности, а это грозит тем, что цены на проекты, находящиеся на стадии котлована или монтажа первых этажей, взлетят.
Как полагают аналитики компании Est-a-Tet, на рынке новостроек складываются все предпосылки для обострения дефицита предложения. Сегодня многие застройщики заняли выжидательную позицию и настроены на рост цен, который позволит максимизировать прибыль от инвестиционных проектов.
Продолжительность девелоперского цикла строительства жилого здания, как правило, составляет несколько лет. Первые 1,5-2 года уходят на подготовку документации - разработку предпроектных предложений, получение всевозможных разрешений, подготовку проекта строительства. Это бумажная стадия, как правило, не требующая объемного финансирования.
Вторая стадия, продолжительностью около года включает в себя подготовку площадки под застройку. На этом этапе требуется больше средств, при этом возможности девелоперов по привлечению средств соинвесторов на этом этапе ограничены: жилье на стадии котлована не пользуется повышенным спросом.
Когда объект достигает средней стадии готовности, возведено несколько этажей, в объект начинают вкладываться дольщики и некрупные инвесторы.
"Осенью 2008 года в разгар кризиса развитие проектов на начальной, "бумажной" стадии, резко замедлилось, а некоторые площадки были заморожены из-за дефицита финансирования. То же самое произошло с проектами на стадии "котлована" и начальном этапе монтажа: кредитных денег не стало, недоверие покупателей к застройщикам резко возросло. Худо-бедно достраивались проекты, оказавшиеся в стадии средней степени строительной готовности. Квартиры в таких новостройках активно раскупались даже в условиях кризиса", - рассказывает руководитель аналитического управления Est-a-Tet Денис Бобков.
На максимальные продажи застройщик выходит во время завершения проекта. В то же время, инвесторы на этой стадии в объект уже не вкладываются, так как по факту квадратные метры уже приближаются к своей конечной стоимости и спекулятивный профит невелик. Максимальной стоимости квартиры в доме достигают после приемке дома ГК.
По данным компании Est-a-Tet в настоящее время порядка 40-45% на рынке новостроек приходится на объекты, сданные в эксплуатацию. Еще порядка 12-15% - построенные, но еще не сданные дома. Около 3-5% проектов находятся на стадии подготовки к строительству, 20-25% - на начальной стадии строительства (т.е. ведутся земляные работы, отливка подземной части и первых этажей). На объекты в средней стадии готовности приходится 13-15% предложения, и эта доля постепенно сокращается по мере роста строительной готовности объектов.
"Возникает разрыв в структуре предложения новостроек по стадии готовности: представлены либо готовые объекты, либо объекты в начальной стадии. Почти отсутствует предложение жилья средней стадии готовности. При этом ценовая политика девелоперов ориентирована на проекты, которые находятся на завершающем этапе строительства. Отсутствие конкуренции со стороны проектов в средней стадии строительства, в конечном счете, приводит к повышению цен на новостройки, которые находятся на стадии котлована или монтажа первых этажей", - полагает Денис Бобков.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользуются однокомнатные квартиры до 40% обращений в компанию. Еще около 35% обращений составляют запросы на двухкомнатные квартиры. Остальной объем спроса распределяется между жильем большей площади.
"Иная картина в столичном регионе. Основной покупательский спрос смещается в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир. На них приходится 27% и 37% от всех обращений в компанию. Четырехкомнатные и однокомнатные квартиры менее популярны: их доля в структуре спроса составляет 19% и 17% соответственно", - отмечает руководитель аналитического управления компании.
Вместе с тем, в любом из сегментов (эконом, бизнес) основополагающим фактором выбора по-прежнему выступает цена. Переоцененные объекты даже в высокой стадии готовности не пользуются спросом.
Анастасия Ромашева
http://www.pravda.ru/economics/realty/02-10-2010/1051917-news-0/
