Российским городам-миллионникам торговые центры уже не нужны. Потенциал сохраняется только в Перми, Омске и Волгограде, где рынок еще не насыщен до конца. Однако к 2014 году и этот резерв будет исчерпан, полагают эксперты консалтинговой компании Knight Frank на основе анализа планов девелоперов, а также доходов и расходов населения.
"Надо смотреть на показатели, которые формируют доходы населения, и показатели, которые объясняют, куда эти деньги тратятся. При этом учитываются не только зарплаты, но и другие источники доходов населения", -поясняет руководитель отдела исследований Knight Frank Наталья Сазонова.
В качестве примера насыщенного города эксперты приводят Казань. Соответственно и свой предлагаемая система оценки получила название "индекс Казани". Впрочем, как отмечают эксперты, качественные торговые центры с четкой привлекательной концепцией смогут отвоевать себе место под солнцем, но уже за счет своих менее разборчивых и удачливых конкурентов.
"Мы не хотим сказать, что не надо строить торговых центров вообще в тех городах, где зашкаливает этот коэффициент. Но следует помнить о том, что новый торговый центр если и не будет провальным, то разделит торговый оборот со своими соседями, - отметила Наталья Сазонова. - В случае же удачного выбора концепции и местоположения он может погубить некоторые торговые центры".
"Доля качественных торговых центров в общем объеме предложений составляет чуть более третьей части от общего объема площадей. Из чего можно сделать вывод, что потенциально качественные торговые объекты можно строить. Но, по моему мнению, в качестве объекта инвестирования можно рассматривать узкоспециализированные торговые центры или продуктовые гипермаркеты, такие как DIY, Familly Room, альтернатива формата Ikea"- отмечает управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов в комментарии Commercial Realestate.
Казавшаяся бездонной Москва на данный момент перенасыщена торговыми площадями, если соотнести значительный объем арендных предложений с падением уровня потребительской уверенности в третьем квартале текущего года, которое было зафиксировано Росстатом.
В III квартале 2010 года индекс упал на 4 процентных пункта до -11%, после стабильного роста длившегося со II квартала 2009 года. Общее предложение площадей качественных торговых центров на рынке Москвы по итогам 3 кв. 2010 г. достигло 3 875 тыс. кв. м (GLA).
По данным Colliers International в 2011 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию около 700 тысяч квадратных метров торговых площадей (10 объектов), что на 40% меньше заявленных ранее объемов. За три квартала текущего года в Москве запущено семь крупных торговых центров общей площадью 713 тысяч квадратных метров, до конца года будет открыто еще три (по данным "Квадрум" - пять), столько же было открыто в минувшем квартале.
Доля вакантных площадей пока остается на высоком уровне (11%) в первую очередь за счет большого объема предложения, которое было введено в кризис. Аналитики ожидают снижения этого показателя практически вполовину, в том числе за счет применения более гибкой стратегии, предполагающей совмещение фиксированной арендной ставки и процента с оборота. Смешанная схема способствовала выживанию центров в период падения покупательского спроса.
Однако в любом случае, тем объектам, которые находятся в агрессивной высококонкурентной среде, придется идти на реконцепцию для привлечения арендаторов, покупателей или просто сохранения уже имеющихся позиций.
"Основной фактор, который толкает девелоперов на реконцепцию - это отсутствие спроса со стороны арендаторов. Второй критерий - это несоответствие якорей проекта тому месту, где они находятся", - поясняет директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.
Гильдия управляющих и девелоперов разработала новые критерии сертификации торгово-развлекательных центров. Примерить их к ТЦ планируется в начале в столице и Петербурге, а затем и по всей стране, но с учетом региональной специфики.
Оценка будет осуществляться не по площади, а по уровню качества с учетом таких характеристик торговой недвижимости как расположение, архитектурные особенности, удобство для посещения клиентами, безопасность, соответствие концепции и т. д. Сертифицирование планируется начать с 2011 года.
Что касается пока еще "свободных" Самары и Волгограда, эксперты Knight Frank, учитывая объекты, которые будут введены до 2014 года, обозначают максимальную свободную емкость рынка в 5-10 торговых центров среднего размера.
Аналитики советуют девелоперам не толкаться в столицах и миллионниках, а идти в "малые" города, где спрос далек от насыщения. Но пока серьезного интереса к этому интересному и специфическому сегменту рынка игроки не проявляют.
Сергей Николаев
http://www.pravda.ru/economics/realty/13-11-2010/1057359-news-0/
