Кто чаще всего покупает и почему лучше "за свои"
Оценивая состояние рынка ипотеки на элитное жилье сегодня, нужно реалистично представлять весь спектр вопросов, который затрагивает эта тема. Первый круг проблем этого сектора сосредоточен вокруг серьезно пострадавших от кризиса планов строительства такого класса недвижимости.
Согласно аналитическим данным Дмитрия Кузнецова, вице-президента агентства 'МИАН', за 2009 год на рынок было выведено более 10 новых проектов, тем не менее совокупная доля новостроек бизнес- и элитного сегментов в общем объеме предложения не превысила 40% (против почти 65% в 2008 году). В структуре предложения квартир основную долю составили объекты стоимостью до 60 млн руб., в то время как количество наиболее дорогостоящих (свыше 150 млн руб.) квартир за 2009 год снизилось в 2,5 раза (с 20% до 8%). С начала 2009 года средняя рублевая стоимость квадратного метра в бизнес- и элитном сегментах сократилась на 17,3% и 18,1% соответственно.
Однако цены на эксклюзивные объекты уже достигли минимальных значений и в последние месяцы демонстрируют небольшой прирост. При этом спрос на элитное жилье и квартиры бизнес-класса начал восстанавливаться еще во втором полугодии 2009 года, в 2 раза превысив показатели начала прошлого года, а наиболее ликвидные объекты продолжают активно раскупаться. По итогам 2009 года наибольшим спросом у покупателей дорогостоящего жилья пользовались объекты стоимостью до 60 млн руб. (до 70% всех запросов). В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными оказались квартиры стоимостью 13-18 млн руб., 2-3-комнатные квартиры площадью от 80 до 120 кв. м, расположенные в ЗАО, ЮЗАО, а также САО в пределах Третьего транспортного кольца. В сегменте элитного жилья спросом пользовались предложения стоимостью 35-75 млн руб., 3-4-комнатные квартиры площадью от 120 до 180 кв. м в ЦАО и в ЗАО в пределах Третьего транспортного кольца.
Второй круг проблем вокруг приобретения элитного жилья через ипотеку кроется в процентных ставках. В нашей стране практика приобретения дорогих квартир в кредит невелика, что легко заметить в статистических сводках. 'В России в сегменте элитного жилья ипотека практически не развита, - подтверждает Елена Юргенева, директор по развитию департамента элитной недвижимости Knight Frank. - Это связано, в первую очередь, с высокими процентными ставками по кредитам. За рубежом практика противоположная: абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с помощью ипотеки. И элитное жилье стоимостью от 1 млн долл. - не исключение. К ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Разумеется, речь идет о тех странах, где ипотека нерезидентам доступна, хотя и не во всех государствах ведется такая политика. Например, в Дубаи нерезидент взять ипотеку не может'. В то время как в России с началом финансового кризиса ставки по жилищным кредитам пошли вверх, в ряде европейских стран, наоборот, кризис, сделал ипотеку более доступной - базовые процентные ставки там сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне. В Лондоне, к примеру, граждане России могут рассчитывать на ипотечный кредит под 4-5% годовых.
Тем не менее некоторые тренды, наблюдаемые на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, повторяют тенденции развития первичного рынка британской столицы. Так же как и в Лондоне, в настоящее время основную категорию покупателей первичного элитного жилья в Москве представляют те, кто приобретает 'для себя'. Более 80% покупателей элитного жилья сегодня - семейные люди, которые отдают предпочтение более рациональному использованию площадей. По данным аналитиков Knight Frank, в 2009 году спрос на квартиры площадью более 200 кв. м сократился на 11 процентных пунктов. Сокращение спроса на большие квартиры стало в том числе следствием снижения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в 2009 году. Экспертам очевидно, что стабилизация ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности повысит привлекательность элитного рынка для частных инвесторов.
Как утверждают аналитики Knight Frank, в настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости предлагается порядка 1130 квартир в комплексах на различных стадиях строительства. Значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе.
Эти выводы согласуются и с данными компании Contact real estate, согласно которым общий объем предложения на первичном рынке дорогого жилья в ЦАО по итогам 2009 года составляет 1455 квартир. А с учетом апартаментов в 'Москва-Сити' и таких масштабных объектов, как 'Садовые кварталы', часть площадей которых будет выставляться на рынок лишь после 2011-2012 годов, общее количество доходит 3400 квартир. Но в январе-феврале 2010 года, по данным IntermarkSavills, в московских новостройках премиум-класса предлагается к продаже 1200 квартир, включая квартиры в комплексе элитных особняков 'Итальянский квартал'. Рынок элитной недвижимости в России начинает постепенно ощущать недостаток новых объектов. Жилье, выставленное на продажу осенью 2008 года, практически заселено. За последние три месяца только 3 новостройки премиум-класса и еще 1 категории 'де люкс' были сданы Госкомиссии. Это Петровский бульвар, 21/23, Пресненский Вал, 16, стр. 3, 'Парк Палас' (Коробейников пер., д. 1) и 'Остоженка, 11' соответственно. Из перечисленных и открытых к заселению в последнее время можно отметить жилищный комплекс 'Остоженка, 11', один из немногих объектов категории 'де люкс' прошедших Госкомиссию в декабре 2009 года.
'Вымывание' с рынка качественных предложений в готовых объектах и практически полное отсутствие новых проектов на рынке высококлассной жилой недвижимости может привести к дефициту предложения, что в свою очередь повлечет рост цен. Таким образом, вполне вероятно, что в ближайшее время может сложиться ситуация, когда покупать элитное жилье через ипотеку в России сегодня будет даже выгоднее, чем 'за свои' завтра.
Наталия Трушина
Источник: РБК.Кредит
http://credit.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2010/03/22/115897.shtml
